Kira sözleşmesi feshi: adım adım prosedür
Kira sözleşmesinin feshi, kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşmenin, kararlaştırılan bitiş tarihine ulaşılmadan önce sona erdirilmesi anlamına gelir. Bu, bir fesih beyanı, partiler arası anlaşma veya mahkeme kararı yoluyla gerçekleşebilir. Prosedür duruma göre değişir ve **2015 Kira Yasası** ile **Medeni Kanun (BW)**'da düzenlenmiştir. Bu makalede, kiracı veya kiralayan olarak kira sözleşmesini nasıl feshedebileceğinizi, sahip olduğunuz hak ve yükümlülükleri ve izlemeniz gereken adımları adım adım açıklıyoruz.
Kira sözleşmesinin feshi nedir?
Kira sözleşmesinin feshi, kiracı ve kiralayan arasındaki sözleşmenin, orijinal bitiş tarihine ulaşılmadan önce sona erdirilmesi anlamına gelir. Bu, farklı yollarla gerçekleşebilir, örneğin:
- Mücbir sebep nedeniyle: Örneğin gerekli tadilat veya kiracının işini kaybetmesi ve ödeme yapamaması durumunda.
- Diğer tarafın kusuru nedeniyle: Örneğin kiralayan bakım yapmıyorsa veya kiracı kira ödemiyorsa.
- Anlaşma: Her iki taraf da feshe razı olursa.
- Yargısal fesih: Hakim, taraflardan birinin talebi üzerine sözleşmeyi feshederse.
Prosedür duruma göre değişir. Çoğu durumda önce bir fesih beyanı vermeniz ve ardından gerekirse mahkemeye fesih talebi başvurusunda bulunmanız gerekir. **2015 Kira Yasası** (BW madde 7:278), fesih imkanlarını ve şartlarını düzenler.
Yasal dayanak
Kira sözleşmesinin feshi için başlıca yasal dayanaklar şunlardır:
- Medeni Kanun (BW), Kitap 7: Kira:
- Madde 7:278 BW: Kira ödenmemesi durumunda kiralayan tarafından fesih.
- Madde 7:280 BW: Kullanım kolaylığı eksikliği durumunda kiracı tarafından fesih.
- Madde 7:281 BW: Mücbir sebep durumunda fesih.
- 2015 Kira Yasası:
- Madde 7:290 BW: Diğer tarafın kusuru durumunda fesih prosedürü.
- Madde 7:291 BW: Mücbir sebep durumunda fesih prosedürü.
Fesih ne zaman mümkündür?
Fesih farklı durumlarda mümkündür. Aşağıda en yaygın durumların özeti yer almaktadır:
| Durum | Yasal dayanak | Kim feshedebilir? |
|---|---|---|
| Kira ödenmemesi (2+ ay gerilik) | Madde 7:278 BW | Kiralayan |
| Kullanım kolaylığı eksikliği (ör. kötü bakım) | Madde 7:280 BW | Kiracı |
| Mücbir sebep (ör. gerekli tadilat) | Madde 7:281 BW | Kiralayan |
| Kira sözleşmesi ihlali (ör. uygunsuz davranış) | Madde 7:290 BW | Kiralayan veya kiracı |
| Anlaşma (ör. her iki taraf da sonlandırmak ister) | Madde 7:270 BW | Her iki taraf |
Adım adım plan: Kira sözleşmesini nasıl feshedersiniz?
Fesih prosedürü duruma göre değişir. Aşağıda başlıca durumlar için en yaygın adımlar yer almaktadır.
1. Kiralayan tarafından fesih (kira ödenmemesi durumunda)
Kiracı kira ödemezse, kiralayan sözleşmeyi feshedebilir. Bu şu adımlarla gerçekleşir:
- Geriliği tespit etmek: Kiralayan önce iki veya daha fazla ay kira geriliği olduğunu tespit etmelidir.
- Ödeme çağrısı: Kiralayan kiracıyı yazılı olarak 14 gün içinde geriliği ödemeye çağırmalıdır (BW madde 7:278 fıkra 2).
- Fesih beyanı: Kiracı ödemezse, kiralayan fesih beyanı verebilir. Bu yazılı olmalı ve fesih nedenini açıkça belirtmelidir.
- Fesih talebi: Fesih beyanından sonra kiracı hâlâ ödemezse, kiralayan sulh hâkimliğine fesih talebi başvurusunda bulunabilir.
- Hâkim kararı: Hâkim kira sözleşmesinin feshedilip feshedilmeyeceğine karar verir. Hâkim olumlu karar verirse, sözleşme hâkimin belirlediği tarihte sona erer.