Desființarea contractului de închiriere: procedură pas cu pas
Desființarea unui contract de închiriere înseamnă că acordul dintre proprietar și chiriaș este încetat, înainte de data de sfârșire convenită. Acest lucru poate avea loc prin intermediul unei declarații de desființare, a unui acord între părți sau a unei decizii judecătorești. Procedura diferă în funcție de situație și este reglementată în **Legea chiriei 2015** și **Codul Civil (BW)**. În acest articol explicăm pas cu pas cum puteți, în calitate de chiriaș sau proprietar, să desființați un contract de închiriere, care sunt drepturile și obligațiile dumneavoastră și ce pași trebuie să urmați.
Cum se desființează un contract de închiriere?
Desființarea unui contract de închiriere înseamnă că acordul dintre chiriaș și proprietar este încetat înainte de data de sfârșire inițială. Acest lucru poate avea loc în diverse moduri, de exemplu:
- Din cauza forței majore: De exemplu, la renovări necesare sau dacă chiriașul își pierde locul de muncă și nu mai poate plăti.
- Din culpa celeilalte părți: De exemplu, dacă proprietarul nu efectuează mentenanța sau chiriașul nu plătește chiria.
- Acord: Dacă ambele părți sunt de acord cu desființarea.
- Desființare judiciară: Dacă judecătorul desființează contractul la cererea uneia dintre părți.
Procedura diferă în funcție de situație. În multe cazuri, trebuie mai întâi să emiteți o declarație de desființare și apoi, eventual, să depuneți o cerere de desființare la judecător. **Legea chiriei 2015** (articolul 7:278 BW) reglementează posibilitățile și condițiile pentru desființare.
Baza legală
Principalele baze legale pentru desființarea unui contract de închiriere sunt:
- Codul Civil (BW), Cartea 7: Închiriere:
- Articolul 7:278 BW: Desființare de către proprietar în cazul neplății chiriei.
- Articolul 7:280 BW: Desființare de către chiriaș în cazul lipsei de confort de utilizare.
- Articolul 7:281 BW: Desființare în cazul forței majore.
- Legea chiriei 2015:
- Articolul 7:290 BW: Procedură pentru desființare din culpa celeilalte părți.
- Articolul 7:291 BW: Procedură pentru desființare în cazul forței majore.
Când este posibilă desființarea?
Desființarea este posibilă în diverse situații. Mai jos este un tabel cu cele mai frecvente cazuri:
| Situație | Bază legală | Cine poate desființa? |
|---|---|---|
| Neplata chiriei (întârziere de 2+ luni) | Articolul 7:278 BW | Proprietar |
| Lipsă de confort de utilizare (ex. mentenanță proastă) | Articolul 7:280 BW | Chiriaș |
| Forță majoră (ex. renovări necesare) | Articolul 7:281 BW | Proprietar |
| Încălcare a contractului de închiriere (ex. comportament necuviincios) | Articolul 7:290 BW | Proprietar sau chiriaș |
| Acord (ex. ambele părți vor să înceteze) | Articolul 7:270 BW | Ambele părți |
Plan de acțiune: cum desființezi un contract de închiriere?
Procedura de desființare depinde de situație. Mai jos sunt pașii cei mai frecvenți pentru cele mai importante cazuri.
1. Desființare de către proprietar (în cazul neplății)
Dacă chiriașul nu plătește chiria, proprietarul poate desființa contractul. Acest lucru se desfășoară în mai mulți pași:
- Constatarea întârzierii: Proprietarul trebuie mai întâi să constate că există o întârziere de două luni sau mai mult cu chiria.
- Somație de plată: Proprietarul trebuie să somesească în scris chiriașul să achite întârzierea în termen de 14 zile (articolul 7:278 alineatul 2 BW).
- Declarație de desființare: Dacă chiriașul nu plătește, proprietarul poate emite o declarație de desființare. Aceasta trebuie să fie în scris și să indice clar motivul desființării.
- Cerere de desființare: Dacă chiriașul nu plătește nici după declarația de desființare, proprietarul poate depune o cerere de desființare la judecătorul de la secția civilă.
- Decizie judecătorească: Judecătorul decide dacă contractul de închiriere este desființat. Dacă judecătorul decide favorabil, contractul încetează la data stabilită de judecător.