Substituirea în locul chiriașului pentru spații comerciale în Zoetermeer - Pre luarea contractului de închiriere
Substituirea în locul chiriașului privește transferul unui contract de închiriere pentru spațiu comercial către un nou chiriaș. Acest lucru joacă adesea un rol la vânzarea unei afaceri sau transferul către un succesor în Zoetermeer.
Cum funcționează substituirea în locul chiriașului?
Substituirea în locul chiriașului înseamnă că un nou chiriaș ia locul chiriașului actual:
- Contractul de închiriere existent rămâne în vigoare
- Drepturile și obligațiile sunt transferate
- Proprietarul are un nou chiriaș ca parte contractuală
- Chiriașul original este exonerat de obligații
Baza legală pentru substituirea în locul chiriașului
Pentru spații comerciale 290 (cum ar fi magazine, HoReCa și întreprinderi meșteșugărești) în Zoetermeer există un drept legal la substituirea în locul chiriașului conform articolului 7:307 BW. Acest lucru se aplică în următoarele cazuri:
- Transferul întreprinderii care este activă în spațiul închiriat
- Un interes justificat al chiriașului
- Garanții adecvate pentru proprietar
Condiții pentru aprobare
Instanța, cum ar fi Tribunalul Den Haag, evaluează substituirea în locul chiriașului pe baza unor criterii specifice:
1. Transferul întreprinderii
- Trebuie să aibă loc un transfer real al afacerii
- Nu este vorba doar de contractul de închiriere
- Goodwill-ul, inventarul și baza de clienți sunt transferate împreună
2. Interes justificat al chiriașului
- Motive financiare (de exemplu, valoarea afacerii)
- Motive personale precum pensionarea sau probleme de sănătate
- Considerații de afaceri pentru transfer
3. Garanții pentru proprietar
- Stabilitate financiară a noului chiriaș
- Experiență și competență relevantă
- Continuitatea activităților comerciale
Plan de pași pentru substituirea în locul chiriașului
- Depunerea cererii la proprietar: Scris, incluzând informații despre succesor
- Furnizarea documentației: Plan de afaceri, cifre financiare și background al succesorului
- Răspunsul proprietarului: Aprobare sau refuz motivat
- În caz de refuz: În 2 luni, introducerea unei acțiuni la judecătorul de proximitate din Den Haag
- Decizia judecătorului: Judecătorul poate acorda permisiunea pentru substituirea în locul chiriașului
Când poate refuza un proprietar?
Motive întemeiate pentru refuz includ, printre altele:
- Lipsă de securitate financiară suficientă a succesorului
- Reputație proastă sau probleme anterioare ale noului chiriaș
- Planuri pentru o altă destinație a spațiului
- Interesele proprietarului însuși
Motive neîntemeiate (inacceptabile):
- Dorința de a obține un chirie mai mare
- Dezaprobare personală fără bază comercială
- Intenția de a elibera imobilul
Costuri și contribuții
Un proprietar nu poate cere despăgubiri pentru aprobare, dar poate cere:
- Costuri pentru verificarea succesorului (în limite rezonabile)
- Costuri administrative limitate
- Costuri pentru întocmirea unui nou contract de închiriere
Substituirea în locul chiriașului versus pre luarea contractului
| Caracteristică | Substituirea în locul chiriașului | Pre luarea contractului |
|---|---|---|
| Bază legală | Da (pentru spațiu comercial 290) | Nu |
| Aprobarea proprietarului | Poate fi impusă prin instanță | Întotdeauna necesară |
| În caz de refuz | Procedură judiciară posibilă | Fără alternativă |
Spații de birouri (spațiu comercial 230a) în Zoetermeer
Pentru birouri și alte spații comerciale nu există drept legal la substituirea în locul chiriașului:
- Aprobarea proprietarului este obligatorie
- Fără posibilitate de impunere judiciară
- Condițiile contractuale sunt decisive
Impact asupra chiriașului original
La substituirea în locul chiriașului reușită:
- Exonerare completă de obligații de chirie
- Fără responsabilitate pentru chiria viitoare
- Datoriile existente trebuie achitate
Întrebări frecvente despre substituirea în locul chiriașului în Zoetermeer
Pot transfera magazinul meu online prin substituirea în locul chiriașului?
Doar dacă există o locație fizică în Zoetermeer care intră sub incidența spațiului comercial 290. O afacere complet online nu se califică.
Este succesorul obligat să continue aceeași afacere?
În general, da. O modificare semnificativă a destinației poate duce la refuz din partea proprietarului.
Ce se întâmplă dacă proprietarul nu răspunde?
Trimiteți o amintire cu un termen limită clar. În absența unui răspuns, puteți supune cazul judecătorului prin Tribunalul Den Haag.
Substituirea în locul chiriașului oferă antreprenorilor din Zoetermeer posibilitatea de a transfera afacerea lor. Asigurați-vă o pregătire temeinică și justificați potrivirea noului chiriaș. Pentru sfaturi juridice, vă puteți adresa la Juridisch Loket Zoetermeer.