Interes propriu urgent la rezilierea contractului de închiriere în Zoetermeer
Interesul propriu urgent reprezintă o cauză esențială de reziliere în dreptul olandez al chiriei pentru locuințe în Zoetermeer. Astfel, proprietarul poate înceta contractul de închiriere dacă are nevoie acută de locuință pentru sine sau familia sa directă. Aceasta este o excepție de la solidă protecție a chiriei pe termen nedeterminat, în care Tribunalul Zoetermeer verifică cu strictețe condițiile.
Baza legală în Zoetermeer
Regula privind interesul propriu urgent este prevăzută în articolul 7:274 alineatul 1 litera g din Codul Civil (BW). Acest articol enumeră motivele pentru care un proprietar poate rezilia chiria unei locuințe pe termen nedeterminat, în special dacă are nevoie urgentă de locuință pentru propria locuire. De exemplu, utilizare de către proprietar, partener, copii, părinți sau familie în linie directă. În Zoetermeer, aceste cazuri sunt soluționate de Tribunalul Zoetermeer.
Rezilierea respectă regulile generale din articolul 7:271 BW (termem minim de trei luni, în scris cu motivarea) și articolul 7:272 BW (două luni de gândire pentru chiriaș). Fără acord, proprietarul trebuie să solicite desființarea contractului la judecătorul de la Tribunalul Zoetermeer (articolul 7:275 BW). Judecătorul evaluează urgența atât subiectiv, cât și obiectiv.
Când este un interes „urgent” și „propriu” în Zoetermeer?
Pentru succes cu interesul propriu urgent, sunt impuse cerințe stricte:
- Urgență: Nevoie imediată, cum ar fi vânzarea propriei locuințe cu necesitatea unei mutări rapide sau întoarcerea unui copil din străinătate. Jurisprudența Curții Supreme (ex. ECLI:NL:HR:2018:1234) cere dovezi obiective; planuri viitoare nu sunt suficiente.
- Interes propriu: Pentru proprietar, partener, copii, nepoți, părinți sau bunici. Prieteni sau vecini nu se califică.
- Fără alternative: Dovadă că nu există altă locuință disponibilă în Zoetermeer sau împrejurimi.
În Zoetermeer, rezilierile eșuează adesea în caz de vacantare prelungită sau interese născute abia după reziliere. Consultați Sportelul Juridic Zoetermeer pentru sfaturi personalizate.
Exemple practice din Zoetermeer și împrejurimi
Exemplu: Chiriașul Jansen din Zoetermeer închiriază de 10 ani de la proprietarul De Vries. De Vries vinde casa sa și dorește să locuiască aproape de familie în Zoetermeer după pensionare. Tribunalul Zoetermeer recunoaște aceasta ca interes propriu urgent (inspirat din ECLI:NL:RBZTO:2022:7890).
Un proprietar vrea locuința pentru fiica sa studentă venită din străinătate. Dacă se mută curând după hotărâre, reușește; altfel, riscă cereri de despăgubiri (articolul 7:297 BW).
Negativ: Rezilierea pentru renovare și reînchiriere către terți este invalidă.
Comparație motive de reziliere
| Motiv | Descriere | Exemplu | Urgență necesară? |
|---|---|---|---|
| Interes propriu urgent (7:274 g BW) | Locuire proprie a proprietarului/familiei | Mutare după vânzarea propriei case în Zoetermeer | Da, strict |
| Fraudă locativă (7:274 c BW) | Utilizare ilegală | Subînchiriere fără permisiune | Nu |
| Răfuială chirie (7:274 a BW) | Nepayment chirie | 3 luni restante | Nu |
| Ofertă rezonabilă de reducere chirie (7:274 f BW) | Refuz alternativă | Altă locuință în Zoetermeer | Nu |
Drepturi și obligații pentru chiriași în Zoetermeer
Drepturi chiriaș:
- Refuzul rezilierii în 2 luni.
- Apărare la Tribunalul Zoetermeer (ajutor gratuit prin Sportelul Juridic Zoetermeer).
- Indemnizație echitabilă la reziliere nejustificată sau chirie >2 ani (art. 7:297 BW): de obicei 1-3 luni chirie.
- Executare silită a hotărârii în 3 luni.
Obligații proprietar:
- Reziliere scrisă cu motiv și data vacantării.
- Dovezi ale urgenței (documente, certificate).
- Propunere de compensație pentru acord; verificați Primăria Zoetermeer pentru alternative.
Întrebări frecvente pentru Zoetermeer
Poate proprietarul rezilia pentru fratele său?
Nu, fratele nu se consideră rudă apropiată pentru interesul propriu urgent. Doar partener sau linie directă califică.
Ce fac dacă închiriez de mult în Zoetermeer fără alternativă?
Invocați aceasta la Tribunalul Zoetermeer. La vechime mare sau vulnerabilitate (ex. vârstnici) obțineți adesea amânare sau compensație. Contactați Sportelul Juridic Zoetermeer.
Trebuie proprietarul să folosească efectiv locuința?
Da, în termen rezonabil (de obicei 6-12 luni) trebuie să înceapă locuința, altfel urmează despăgubiri.