Rozwiązanie umowy najmu: procedura krok po kroku
Rozwiązanie umowy najmu oznacza, że umowa między wynajmującym a najemcą zostaje zakończona przed osiągnięciem uzgodnionej daty końcowej. Może to nastąpić za pomocą oświadczenia o rozwiązaniu, porozumienia stron lub orzeczenia sądowego. Procedura różni się w zależności od sytuacji i jest uregulowana w **Ustawie o najmie z 2015 r.** oraz **Kodeksie cywilnym (BW)**. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, jak jako najemca lub wynajmujący możesz rozwiązać umowę najmu, jakie masz prawa i obowiązki oraz jakie kroki musisz podjąć.
Czym jest rozwiązanie umowy najmu?
Rozwiązanie umowy najmu polega na zakończeniu umowy między najemcą a wynajmującym przed osiągnięciem pierwotnej daty końcowej. Może to nastąpić na różne sposoby, na przykład:
- Z powodu siły wyższej: Na przykład w przypadku koniecznego remontu lub gdy najemca traci pracę i nie może dłużej płacić.
- Z winy drugiej strony: Na przykład gdy wynajmujący nie przeprowadza konserwacji lub najemca nie płaci czynszu.
- Porozumienie: Gdy obie strony zgadzają się na rozwiązanie.
- Rozwiązanie sądowe: Gdy sąd rozwiązuje umowę na wniosek jednej ze stron.
Procedura różni się w zależności od sytuacji. W wielu przypadkach należy najpierw złożyć oświadczenie o rozwiązaniu, a następnie ewentualnie wnieść pozew o rozwiązanie do sądu. **Ustawa o najmie z 2015 r.** (art. 7:278 BW) reguluje możliwości i warunki rozwiązania.
Podstawa prawna
Główne podstawy prawne rozwiązania umowy najmu to:
- Kodeks cywilny (BW), Księga 7: Najem:
- Art. 7:278 BW: Rozwiązanie przez wynajmującego w przypadku niepłacenia czynszu.
- Art. 7:280 BW: Rozwiązanie przez najemcę w przypadku braku możliwości korzystania.
- Art. 7:281 BW: Rozwiązanie z powodu siły wyższej.
- Ustawa o najmie z 2015 r.:
- Art. 7:290 BW: Procedura rozwiązania z winy drugiej strony.
- Art. 7:291 BW: Procedura rozwiązania z powodu siły wyższej.
Kiedy możliwe jest rozwiązanie?
Rozwiązanie jest możliwe w różnych sytuacjach. Poniżej przegląd najczęściej występujących przypadków:
| Sytuacja | Podstawa prawna | Kto może rozwiązać? |
|---|---|---|
| Niepłacenie czynszu (zaległość 2+ miesięcy) | Art. 7:278 BW | Wynajmujący |
| Brak możliwości korzystania (np. zła konserwacja) | Art. 7:280 BW | Najemca |
| Siła wyższa (np. konieczny remont) | Art. 7:281 BW | Wynajmujący |
| Naruszenie umowy najmu (np. niewłaściwe zachowanie) | Art. 7:290 BW | Wynajmujący lub najemca |
| Porozumienie (np. obie strony chcą zakończyć) | Art. 7:270 BW | Obie strony |
Plan kroków: jak rozwiązać umowę najmu?
Procedura rozwiązania zależy od sytuacji. Poniżej najczęstsze kroki dla głównych przypadków.
1. Rozwiązanie przez wynajmującego (w przypadku niepłacenia)
Jeśli najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może rozwiązać umowę. Proces przebiega w kilku krokach:
- Stwierdzenie zaległości: Wynajmujący musi najpierw ustalić, że istnieje zaległość w płatności dwa lub więcej miesięcy czynszu.
- Wezwanie do zapłaty: Wynajmujący musi pisemnie wezwać najemcę do uregulowania zaległości w ciągu 14 dni (art. 7:278 ust. 2 BW).
- Oświadczenie o rozwiązaniu: Jeśli najemca nie zapłaci, wynajmujący może złożyć oświadczenie o rozwiązaniu. Musi być ono pisemne i jasno wskazywać powód rozwiązania.
- Pozew o rozwiązanie: Jeśli najemca po oświadczeniu o rozwiązaniu nadal nie zapłaci, wynajmujący może wnieść pozew o rozwiązanie do sądu rejonowego.
- Orzeczenie sądowe: Sąd decyduje, czy umowa najmu zostaje rozwiązana. Jeśli sąd wyda pozytywną decyzję, umowa kończy się w dacie ustalonej przez sąd.