Puntenstelsel huur in Den Haag: hoe werkt het?
Het puntenstelsel huur helpt bij het vaststellen van de maximale huur voor sociale huurwoningen in Nederland, met speciale relevantie voor steden als Den Haag waar de huizenmarkt onder druk staat. Punten worden toegekend op basis van woningkenmerken zoals grootte, energieprestatie en ligging in wijken als het centrum of Schilderswijk, om te zorgen voor betaalbare huren. Dit systeem beschermt Haagse huurders tegen excessieve prijzen en bevordert eerlijk wonen in de regio.
Wat is het puntenstelsel huur?
Het puntenstelsel huur reguleert huurprijzen in de sociale sector door een puntensysteem dat objectief de waarde van een woning beoordeelt. Voor Den Haag geldt dit voor woningen onder de liberalisatiegrens van €808,06 bruto per maand in 2024 (exclusief servicekosten). Als de score te laag is, blijft de huur gereguleerd, en mag de verhuurder de prijs niet vrij kiezen. De maximale huur komt voort uit het aantal punten maal een vastgestelde factor, wat transparantie biedt voor huurders in de stad.
Dit mechanisme voorkomt onredelijke tarieven en is wettelijk verankerd, gecontroleerd door de Huurcommissie. In Den Haag kun je voor persoonlijk advies terecht bij het Juridisch Loket Den Haag. Als aanvulling op onze huurprijscheck, lichten we toe hoe dit werkt voor jou als inwoner van de hofstad.
Wettelijke basis van het puntenstelsel
Het puntenstelsel huur is vastgelegd in de Woningwet, artikelen 10 en volgende, met uitwerking in het Besluit puntenwaardering huurwoningen 1993 (Bpw) en het Besluit huurprijzen Woningwet. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks bepaald door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, en beïnvloedt ook de Haagse markt met hoge WOZ-waarden.
De kale huur mag niet boven het product van punten en puntwaarde uitkomen, zoals €5,82 per punt in 2024. Bij meer dan ongeveer 142 punten valt een woning in de vrije sector. Bij geschillen in Den Haag kun je de Rechtbank Den Haag inschakelen, conform de Huurwet (artikel 14 e.v.). De Wet goed verhuurderschap uit 2023 versterkt huurdersrechten, met voor corporaties een limiet van €763,47 in 2024.
Definitie en werking van het puntensysteem
Woningen in Den Haag ontvangen punten voor kenmerken als oppervlak, WOZ-waarde (vaak hoger door stedelijke ligging) en voorzieningen zoals tramverbindingen. De som bepaalt de huurplafond, rekening houdend met lokale factoren zoals nabijheid van het Binnenhof of parken.
De stappen zijn:
- Punten toekennen: Via formules uit het Bpw, aangepast aan Haagse context.
- Totale score berekenen: Optelling van alle categorieën.
- Huurprijs vaststellen: Punten vermenigvuldigd met de puntwaarde voor de max. kale huur.
- Liberalisatie check: Boven ca. 142 punten? Dan vrije sector.
Factoren zijn gegroepeerd; hier een overzicht, met voorbeelden relevant voor Den Haag:
| Factor | Beschrijving | Puntenvoorbeeld |
|---|---|---|
| Woonoppervlak | In m², inclusief bonus voor extra's in stedelijke flats | 1 punt per m², tot 100 m² = 100 punten |
| WOZ-waarde | Via Gemeente Den Haag taxatie, hoger in centrum | 0,35 punt per €1.000 WOZ |
| Energielabel | Isolatie en duurzaamheid, cruciaal voor oude Haagse panden | Label A: +10; Label G: -20 punten |
| Kamers en voorzieningen | Keuken, badkamer, lift in hoogbouw | Keuken: 10; Lift: 5 per verdieping |
| Monumentstatus | Voor historische gebouwen rond het Plein | +15 punten |
Dit maakt het systeem lokaal toepasbaar: een woning in Den Haag-Zuid scoort anders dan in een rustige buurt, maar blijft beschermd onder de drempel.
Praktische voorbeelden van het puntenstelsel
Neem een appartement van 60 m² in het centrum van Den Haag met WOZ €350.000, label B, keuken, badkamer en lift. Berekening:
- Woonoppervlak: 60 punten.
- WOZ: 0,35 × 350 = 122,5 punten.
- Label B: +5 punten.
- Voorzieningen: 10 + 10 + 5 = 25 punten.
- Totaal: 212,5 punten → Vrije sector, geen regulering.
Of een compact huis in Haagse Beemte, 50 m², WOZ €250.000, label C, basisvoorzieningen:
- Woonoppervlak: 50 punten.
- WOZ: 0,35 × 250 = 87,5 punten.
- Label C: 0 punten.
- Voorzieningen: 15 punten.
- Totaal: 152,5 punten → Gereguleerd, max. huur ≈ 152,5 × €5,82 = €887 (maar check liberalisatie).
Rechten en plichten in het puntenstelsel
Als Haagse huurder mag je een passende huur eisen op basis van de punten. Laat je huurcontract toetsen bij de Huurcommissie (kosten €25-€300); bij succes volgt verlaging en terugbetaling. De Gemeente Den Haag biedt ook info over lokale huurregels.
Plichten: Betaal huur stipt en onderhoud de woning. Verhuurders moeten het puntenstelsel naleven, de maximale prijs respecteren en eerlijke contracten bieden, met extra eisen uit de Wet goed verhuurderschap.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.