Opzeggingsgrond huurwet in Zoetermeer

Wat is een opzeggingsgrond?

Een **opzeggingsgrond** is een wettelijke voorwaarde die moet worden voldaan om een huurovereenkomst te kunnen opzeggen. Deze gronden zijn vastgelegd in de Wet huur 2024 (voorheen de Huurwet 1971), met name in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze wet beschermt zowel huurders als verhuurders, maar stelt wel eisen aan de redenen voor opzegging.

Er zijn verschillende soorten opzeggingsgronden, die verschillen afhankelijk van wie de opzegging uitvaardigt: de verhuurder of de huurder. Daarnaast maakt het verschil of het gaat om een **woninghuurovereenkomst** (wonen) of een **bedrijfshuurovereenkomst** (zakelijk).

Soorten opzeggingsgronden

Belangrijk: Niet elke reden is automatisch een geldige opzeggingsgrond. Zo kan een verhuurder bijvoorbeeld niet zomaar opzeggen omdat hij een betere huurder zoekt. De wet stelt specifieke eisen.

Opzeggingsgronden voor de verhuurder

Een verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen op basis van verschillende gronden, maar deze moeten altijd in de wet zijn vastgelegd. Hieronder de belangrijkste gronden:

1. Eigen gebruik (art. 7:290 BW)

Een verhuurder mag opzeggen als hij of een naaste familielid (zoals een kind, ouder of partner) de woning zelf wil gaan gebruiken. Dit is een van de meest voorkomende gronden. De verhuurder moet aantonen dat het eigen gebruik daadwerkelijk bestaat en niet alleen een voorwendsel is.

Voorbeeld: U bent verhuurder en uw dochter wil na haar studie bij u inwonen. U mag de huurovereenkomst opzeggen met verwijzing naar eigen gebruik, mits u dit aantoont (bijvoorbeeld met een verklaring van uw dochter).

2. Gebrek aan betaling (art. 7:291 BW)

Als de huurder achterloopt met betalen, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Dit geldt echter pas na een aansprakelijkheidsprocedure en een betalingstermijn van minimaal 3 maanden. De verhuurder moet eerst een betalingsaansprakelijkheid stellen en de huurder de kans geven om de schuld te betalen.

Voorbeeld: De huurder betaalt drie maanden niet. U stelt een betalingsaansprakelijkheid en geeft een termijn van 3 maanden. Als de huurder niet betaalt, kunt u opzeggen.

3. Schending van de huurovereenkomst (art. 7:292 BW)

Als de huurder herhaaldelijk of ernstig de huurovereenkomst schendt (bijvoorbeeld door huisvesting van onbekenden, vernielingen of overlast), kan de verhuurder opzeggen. Dit moet echter altijd proportioneel zijn en de verhuurder moet eerst een waarschuwing hebben gegeven.

Voorbeeld: De huurder houdt herhaaldelijk feesten waarbij buren overlast melden. Na een waarschuwing kunt u de overeenkomst opzeggen op grond van schending van de overeenkomst.

4. Werkzaamheden of verbouwing (art. 7:293 BW)

Als de verhuurder grote werkzaamheden of verbouwingen aan de woning wil uitvoeren, kan hij de huur opzeggen. Dit geldt alleen als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning woont en als de huurder niet akkoord gaat met een andere oplossing (bijvoorbeeld tijdelijk elders wonen).

Voorbeeld: U wilt de woning grondig renoveren, maar de huurder wil niet meewerken aan een tijdelijke verhuizing. U kunt dan opzeggen op grond van werkzaamheden.

Opzeggingsgronden voor de huurder

Ook huurders hebben rechten en kunnen onder bepaalde voorwaarden een huurovereenkomst opzeggen. Hieronder de belangrijkste gronden:

1. Eigen gebruik (art. 7:294 BW)

Een huurder mag opzeggen als hij of zij de woning zelf wil gaan gebruiken voor eigen woning. Dit geldt bijvoorbeeld als de huurder gaat scheiden en de woning nodig heeft voor de kinderen. Ook hier moet de huurder aantonen dat het eigen gebruik daadwerkelijk bestaat.

Voorbeeld: U scheidt en uw ex-partner en kinderen moeten bij u inwonen. U mag de huurovereenkomst opzeggen met verwijzing naar eigen gebruik.

2. Overlijden van de huurder (art. 7:295 BW)

Als de huurder overlijdt, kan de huurovereenkomst worden opgezegd door de erfgenamen. Dit geldt echter alleen als de erfgenamen niet zelf in de woning willen wonen of gebruiken.

Voorbeeld: Uw ouderfijn overlijdt en de erfgenamen willen de woning niet behouden. Zij kunnen de huurovereenkomst opzeggen.

3. Verhuizing of andere persoonlijke redenen (art. 7:296 BW)

Huurders kunnen ook opzeggen zonder specifieke reden, mits zij de opzegtermijn in acht nemen (meestal 1 maand). Dit geldt niet voor sociale huurwoningen, waar de opzegtermijn langer kan zijn (tot 6 maanden).

Voorbeeld: U vindt een nieuwe baan in een andere stad en wilt verhuizen. U kunt de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van 1 maand.

4. Verhuurder schendt overeenkomst (art. 7:297 BW)

Als de verhuurder herhaaldelijk of ernstig de huurovereenkomst schendt (bijvoorbeeld door geen onderhoud uit te voeren of huur niet te verhogen zoals wettelijk is vastgelegd), kan de huurder opzeggen.

Voorbeeld: De verhuurder weigert jarenlang om een kapotte verwarming te repareren. U kunt de huurovereenkomst opzeggen op grond van schending door de verhuurder.

Opzegtermijnen en procedure

Naast een geldige opzeggingsgrond moet ook de opzegtermijn in acht worden genomen. Deze verschilt per situatie:

Belangrijk: Bij sociale huur (door een woningcorporatie) zijn de termijnen vaak langer. Raadpleeg altijd de specifieke huurovereenkomst.

Stappen bij opzegging

1. Controleer de huurovereenkomst op de opzeggingsclausules en termijnen.
2. Zorg voor een geldige opzeggingsgrond (bijvoorbeeld eigen gebruik of schending).
3. Stuur een opzeggingsschrijven met een duidelijke vermelding van de grond en de opzegtermijn.
4. Bewijsbewaring: Bewaar alle correspondentie en bewijzen (bijvoorbeeld foto's van schade, betalingsbewijzen).
5. Overleg bij twijfel met een juridisch specialist of de Huurschade.

Veelgestelde vragen over opzeggingsgronden

Tips en aanbevelingen

Om problemen te voorkomen, volgt u deze tips:

• Lees uw huurovereenkomst zorgvuldig door. Soms zijn er specifieke clausules die van toepassing zijn.
• Bewaar alle bewijzen, zoals betalingsbewijzen, foto's van sch