Ontbinding huurovereenkomst procedure in Zoetermeer

Wat is ontbinding van een huurovereenkomst?

Ontbinding van een huurovereenkomst houdt in dat de overeenkomst tussen huurder en verhuurder wordt beëindigd, voordat de oorspronkelijke einddatum is bereikt. Dit kan gebeuren op verschillende manieren, bijvoorbeeld:

• Wegens overmacht: Bijvoorbeeld bij noodzakelijke renovatie of als de huurder zijn baan verliest en niet meer kan betalen.
• Wegens schuld van de andere partij: Bijvoorbeeld als de verhuurder niet onderhoudt of de huurder zijn huur niet betaalt.
• Overeenstemming: Als beide partijen akkoord gaan met een ontbinding.
• Rechtelijke ontbinding: Als de rechter de overeenkomst ontbindt op verzoek van een van de partijen.

De procedure verschilt afhankelijk van de situatie. In veel gevallen moet u eerst een ontbindingsverklaring geven en vervolgens eventueel een eis tot ontbinding indienen bij de rechter. De **Wet huur 2015** (artikel 7:278 BW) regelt de mogelijkheden en voorwaarden voor ontbinding.

Wettelijke basis

De belangrijkste wettelijke grondslagen voor ontbinding van een huurovereenkomst zijn:

• Burgerlijk Wetboek (BW), Boek 7: Huur:
  • Artikel 7:278 BW: Ontbinding door de verhuurder bij niet-betaling van huur.
  • Artikel 7:280 BW: Ontbinding door de huurder bij gebrek aan gebruiksgemak.
  • Artikel 7:281 BW: Ontbinding bij overmacht.
• Wet huur 2015:
  • Artikel 7:290 BW: Procedure voor ontbinding bij schuld van de andere partij.
  • Artikel 7:291 BW: Procedure voor ontbinding bij overmacht.

Wanneer is ontbinding mogelijk?

Ontbinding is mogelijk in verschillende situaties. Hieronder een overzicht van de meest voorkomende gevallen:

Stappenplan: hoe ontbind je een huurovereenkomst?

De procedure voor ontbinding hangt af van de situatie. Hieronder volgen de meest voorkomende stappen voor de belangrijkste gevallen.

1. Ontbinding door de verhuurder (bij niet-betaling)

Als de huurder zijn huur niet betaalt, kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden. Dit verloopt in verschillende stappen:

1. Achterstand constateren: De verhuurder moet eerst vaststellen dat er sprake is van een achterstand van twee of meer maanden huur.
2. Oproep tot betaling: De verhuurder moet de huurder schriftelijk oproepen om de achterstand binnen 14 dagen in te vullen (artikel 7:278 lid 2 BW).
3. Ontbindingsverklaring: Als de huurder niet betaalt, kan de verhuurder een ontbindingsverklaring geven. Deze moet schriftelijk zijn en de reden voor de ontbinding duidelijk maken.
4. Eis tot ontbinding: Als de huurder na de ontbindingsverklaring nog steeds niet betaalt, kan de verhuurder een eis tot ontbinding indienen bij de kantonrechter.
5. Rechterlijke beslissing: De rechter beslist of de huurovereenkomst wordt ontbonden. Als de rechter positief uitspreekt, eindigt de overeenkomst op de datum die de rechter vaststelt.

2. Ontbinding door de huurder (bij gebrek aan gebruiksgemak)

Als de woning niet meer bewoonbaar is door gebrek aan onderhoud of andere redenen, kan de huurder de overeenkomst ontbinden. De procedure verloopt als volgt:

1. Probleem melden: De huurder moet het probleem eerst schriftelijk melden aan de verhuurder en een redelijke termijn geven om het op te lossen (meestal 14 dagen).
2. Ontbindingsverklaring: Als de verhuurder het probleem niet oplost, kan de huurder een ontbindingsverklaring geven. Deze moet schriftelijk zijn en de redenen voor de ontbinding duidelijk omschrijven.
3. Eis tot ontbinding: Als de verhuurder het probleem niet oplost, kan de huurder een eis tot ontbinding indienen bij de kantonrechter.
4. Rechterlijke beslissing: De rechter beslist of de huurovereenkomst wordt ontbonden. Als de rechter positief uitspreekt, eindigt de overeenkomst op de datum die de rechter vaststelt.

3. Ontbinding door overeenstemming

Als beide partijen het eens zijn over de ontbinding, kan de huurovereenkomst eenvoudig worden beëindigd door middel van een schriftelijke ontbindingsovereenkomst. Dit kan bijvoorbeeld als:

• De huurder een nieuwe woning vindt en de verhuurder akkoord gaat met een eerder vertrek.
• De verhuurder de woning zelf wil gaan bewonen.
• De huurder en verhuurder een akkoord sluiten over een schikking.

Bij overeenstemming is geen tussenkomst van de rechter nodig. Wel is het verstandig om de ontbinding schriftelijk vast te leggen om later problemen te voorkomen.

4. Ontbinding door de rechter (bij overmacht)

In sommige gevallen kan de rechter van zich uit of op verzoek van een partij de huurovereenkomst ontbinden. Dit kan bijvoorbeeld bij overmacht, zoals:

• Noodzakelijke renovatie die de woning onbewoonbaar maakt.
• Een calamiteit (bijvoorbeeld een overstroming of brand).
• De verhuurder of huurder overlijdt en de erfgenamen niet willen doorzetten.

De procedure verloopt als volgt:

1. Verzoek indienen: De partij die ontbinding wil, dient een verzoek in bij de kantonrechter.
2. Rechterlijk onderzoek: De rechter onderzoekt of sprake is van overmacht en of ontbinding redelijk is.
3. Beslissing: De rechter kan de overeenkomst ontbinden of een andere oplossing voorstellen (bijvoorbeeld een verlaging van de huur).

Rechten en plichten bij ontbinding

Bij ontbinding van een huurovereenkomst hebben zowel de huurder als de verhuurder rechten en plichten. Hieronder een overzicht:

Rechten van de huurder

• Recht op redelijke termijn: De huurder heeft recht op een redelijke termijn om te vertrekken, tenzij de verhuurder een dringende reden heeft voor ontbinding (bijvoorbeeld niet-betaling).
• Recht op schadevergoeding: Als de verhuurder de overeenkomst ontbindt zonder geldige reden, kan de huurder schadevergoeding vorderen.
• Recht op onderhoud: De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat te houden. Als dit niet gebeurt, kan de huurder ontbinding vragen.

Plichten van de huurder

• Huur betalen: De huurder is verplicht de huur tijdig te betalen. Bij niet-betaling kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden.
• Woning goed behandelen: De huurder moet de woning zorgvuldig behandelen en geen schade toebrengen.
• Schriftelijke mededeling: Bij ontbinding moet de huurder een schriftelijke ontbindingsverklaring geven, tenzij beide partijen het eens zijn.

Rechten van de verhuurder

• Recht op ontbinding bij niet-betaling: Bij een achterstand van twee of meer maanden kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden.
• Recht op huurverhoging: De verhuurder heeft recht op een redelijke huurverhoging, mits dit is geregeld in de huurovereenkomst of de wet.
• Recht op teruggave van de woning: Bij ontbinding moet de huurder de woning teruggeven in dezelfde staat als bij het betrekken, afgezien van normale slijtage.

Plichten van de verhuurder

• Woning in goede staat houden: De verhuurder is verplicht om de woning bewoonbaar te houden en onderhoud uit te voeren.
• Redelijke termijn geven: Bij ontbinding moet de verhuurder een redelijke termijn geven, tenzij er sprake is van een dringende reden.
• Schriftelijke mededeling: De verhuurder moet bij ontbinding een schriftelijke verklaring geven met de redenen voor de ontbinding.

Veelgestelde vragen over ontbinding huurovereenkomst