Jaarlijkse huurverhoging in Den Haag
De jaarlijkse huurverhoging is een wettelijke aanpassing van de huurprijs in de sociale huursector, bedoeld om de huur aan te passen aan inflatie en stijgende kosten. In Den Haag, waar veel inwoners in sociale huurwoningen wonen, mogen verhuurders dit slechts één keer per jaar doen, binnen de vastgestelde wettelijke grenzen. Dit artikel bespreekt hoe dit in de praktijk werkt voor Hagenaars, uw rechten en hoe u bezwaar kunt aantekenen via lokale instanties zoals het Juridisch Loket Den Haag.
Wat houdt jaarlijkse huurverhoging in voor Den Haag?
In de gereguleerde huursector, oftewel sociale huur, kunnen verhuurders de huurprijs jaarlijks verhogen via een gecontroleerd mechanisme dat rekening houdt met economische ontwikkelingen zoals inflatie. Dit zorgt ervoor dat huren betaalbaar blijven voor bewoners in Den Haag, terwijl verhuurders hun uitgaven kunnen compenseren. Vooral in wijken als Schilderswijk of Transvaal, met veel sociale huur, is dit relevant. In de vrije sector gelden soepelere regels, maar dit artikel focust op sociale huur, die voor de meeste Hagenaars geldt.
Let op: Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (in 2023 €808,06 bruto per maand) vallen buiten deze regeling en behoren tot de vrije sector, waar verhuurders meer ruimte hebben.
Wettelijke grondslag
De jaarlijkse huurverhoging is geregeld in het Burgerlijk Wetboek (BW), met name artikel 7:247. Dit stelt dat de verhoging alleen mag ingaan op de verjaardag van het huurcontract, of op een afgesproken andere datum via schriftelijke overeenstemming. De maximale verhoging wordt elk jaar bepaald door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en bekendgemaakt in de Staatscourant.
Daarnaast spelen de Wet op het financieel toezicht (Wft) en de Huisvestingswet een rol bij sociale huur. Voor 2024 bedraagt de maximale verhoging bijvoorbeeld 5,3% voor middeninkomens en 7,75% voor huurders met een hoger inkomen, afhankelijk van persoonlijke omstandigheden. Deze bedragen zijn gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) met een toeslag voor woningverbeteringen. In Den Haag kunt u bij de Rechtbank Den Haag terecht als geschillen escaleren.
Bij tijdelijke huurcontracten of gevallen zoals renovaties gelden extra bepalingen uit artikel 7:220 BW.
Hoe bereken je de maximale huurverhoging?
De maximale jaarlijkse huurverhoging is een percentage van de kale huurprijs, jaarlijks gepubliceerd door het ministerie. Hier een overzicht van recente percentages:
| Jaar | Maximale verhoging (algemeen) | Voorwaarden |
|---|---|---|
| 2023 | 2% | Standaard voor sociale huurwoningen |
| 2024 | 5,3% of 7,75% | Op basis van inkomen; hoger bij inkomens boven €47.699 |
| 2025 (voorlopig) | TBD (ongeveer 4-6%) | Gekoppeld aan CPI en investeringsmarge |
De berekening is simpel: vermenigvuldig uw huidige kale huur met het percentage. Bij een maandhuur van €600 en 5% verhoging wordt dat €630. Servicekosten tellen niet mee in deze aanpassing. Voor Hagenaars met laag inkomen biedt de Gemeente Den Haag extra ondersteuning via huurtoeslag.
De procedure voor huurverhoging in Den Haag
Verhuurders moeten de huurverhoging schriftelijk melden, ten minste twee maanden van tevoren. Vaak gebeurt dit voor 1 juli, met ingang op die datum of de contractverjaardag. De mededeling bevat onder meer:
- De nieuwe huurprijs.
- Het verhogingspercentage.
- De startdatum.
- De reden, zoals aanpassing aan inflatie.
Volgt de verhuurder de regels niet, dan is de verhoging ongeldig. Als huurder hoeft u niet expliciet in te stemmen; de verhoging treedt in werking als u niet reageert, behalve bij bezwaar. In Den Haag kunt u voor gratis advies terecht bij het Juridisch Loket Den Haag.
- Lees de brief van uw verhuurder zorgvuldig.
- Check of het percentage binnen de wettelijke grenzen valt.
- Dien binnen twee maanden bezwaar in bij de Huurcommissie, of schakel het Juridisch Loket Den Haag in voor hulp.
Rechten en verplichtingen voor huurders en verhuurders in Den Haag
Rechten van de huurder:
- Een te hoge verhoging aanvechten bij de Huurcommissie.
- Bescherming tegen onredelijke stijgingen buiten de wet om.
- Geen verhoging als de woning gebreken vertoont, zoals vochtproblemen in oudere Haagse panden.
Verplichtingen van de huurder:
- De aangepaste huur tijdig betalen na ingang.
- Bezwaar indienen binnen de twee-maandentermijn bij onenigheid.
Rechten van de verhuurder:
- Eenmalige verhoging per jaar binnen de limiet.
- Aanvullende verhoging bij woningverbeteringen, na goedkeuring door de Huurcommissie.
Verplichtingen van de verhuurder:
- Tijdige en schriftelijke kennisgeving.
- Niet boven het wettelijke maximum uitgaan.
Praktijkvoorbeelden uit Den Haag
Stel, u huurt een flat in de Binckhorst voor €700 per maand. Uw verhuurder kondigt 5% verhoging aan per 1 juli, wat €735 oplevert. Dit past binnen de 2024-limiet, maar als uw inkomen laag is, kunt u via de Gemeente Den Haag huurtoeslag aanvragen of bezwaar maken.
Of: Bij nieuwe isolatie in een woning aan de Laan van Wateringsveld wil de verhuurder 8% verhogen. Dit valt onder 'verbeteringsverhoging' (artikel 7:251 BW). Laat de Huurcommissie de redelijkheid beoordelen; bij €5.000 kosten kan dit over 10 jaar worden verdeeld. In Den Haag zien we bij woningcorporaties vaak discussies over inkomensafhankelijke verhogingen. Met een laag inkomen kunt u een lager tarief claimen via het Juridisch Loket Den Haag.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.