Huurverhoging: wettelijke grenzen en uw rechten
Een huurverhoging is een belangrijke verandering in uw huurcontract, maar niet elke verhoging is toegestaan. In Nederland zijn er strenge regels die bepalen wanneer en hoeveel uw huurverhoging mag. Deze regels zijn vastgelegd in de Wet huurtoeslag en de Huurwet. Als huurder heeft u rechten en kunt u een verhoging betwisten als deze niet aan de wettelijke eisen voldoet. In dit artikel leggen we uit wat de grenzen zijn, hoe vaak een verhoging mag en wat u kunt doen als u het oneens bent met de verhoging.
Wat is een wettelijke huurverhoging?
Een wettelijke huurverhoging is een verhoging van de huurprijs die alleen mag plaatsvinden als deze voldoet aan de regels van de Huurwet en de Wet huurtoeslag. Deze regels gelden voor huurders die een huurcontract hebben voor een woning die zij gebruiken als hoofdverblijfplaats. Niet alle huurverhogingen zijn wettelijk toegestaan – het hangt af van het type woning en de omstandigheden.
Wanneer mag de verhuurder de huur verhogen?
De verhuurder mag de huur alleen verhogen als:
- De verhoging eens in de drie jaar plaatsvindt (voor huurwoningen in de vrije sector).
- De verhoging niet hoger is dan de wettelijke maximumverhoging (zie hieronder).
- De verhuurder minstens drie maanden van tevoren schriftelijk melding maakt van de verhoging.
- De verhoging goed gemotiveerd is (bijvoorbeeld door inflatie, kostenstijgingen of verbeteringen aan de woning).
Wat is de maximale wettelijke huurverhoging?
Sinds 2023 is de maximale wettelijke huurverhoging vastgesteld op 4% per jaar. Dit geldt voor huurwoningen in de vrije sector. De verhuurder mag dus niet meer dan 4% verhogen, tenzij de huur al hoger was dan de referentiehuur (de huur die op de huurmarkt gebruikelijk is voor vergelijkbare woningen).
| Jaar | Maximale verhoging (vrije sector) | Opmerking |
|---|---|---|
| 2020 | 1,5% | Tijdelijk verlaagd door de coronacrisis |
| 2021 | 1,5% | Tijdelijk verlaagd door de coronacrisis |
| 2022 | 2% | Verhoogd naar 2% door inflatie |
| 2023 | 4% | Terug naar het maximum |
| 2024 | 4% | Geen wijziging (stand 2024) |
Belangrijk: Als uw huur al hoger is dan de referentiehuur, mag de verhuurder de huur verhogen tot het niveau van de referentiehuur. Dit wordt ook wel aanpassing naar de markt genoemd. De referentiehuur wordt jaarlijks vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en de Huurcommissie.
Hoe vaak mag de huur worden verhoogd?
In de vrije sector mag de huur eens in de drie jaar worden verhoogd. Dit betekent dat als de huur vorig jaar al is verhoogd, de verhuurder pas over drie jaar weer een nieuwe verhoging mag doorvoeren. Deze regel geldt niet voor sociale huurwoningen.
Wanneer geldt de huurverhoging niet?
Er zijn uitzonderingen waarop de wettelijke regels voor huurverhoging niet van toepassing zijn:
- Sociale huurwoningen: Bij woningen van woningcorporaties wordt de huur vaak bepaald door de huurcommissie en is de verhoging niet gebonden aan de 4%-regel.
- Nieuwe huurders: Als u een nieuwe woning huurt, mag de verhuurder de huur direct aanpassen naar de referentiehuur of de marktwaarde.
- Verbeteringen aan de woning: Als de verhuurder aanzienlijke verbeteringen aanbrengt (bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer), mag de huur worden verhoogd om deze kosten te dekken.
- Huurcontracten met een vastgestelde huur: Bij sommige contracten (bijvoorbeeld bij studentenhuur of tijdelijke huur) kan de huurverhoging anders worden geregeld.
Uw rechten en plichten bij een huurverhoging
Rechten van de huurder
Als huurder heeft u de volgende rechten bij een huurverhoging:
- Recht op voorafgaande melding: De verhuurder moet u minstens drie maanden van tevoren schriftelijk informeren over de geplande verhoging (art. 7:293a Burgerlijk Wetboek).
- Recht op betwisting: Als de verhoging niet aan de wettelijke eisen voldoet, kunt u deze betwisten bij de huurcommissie.
- Recht op uitleg: De verhuurder moet u kunnen uitleggen waarom de verhoging nodig is (bijvoorbeeld door kostenstijgingen of verbeteringen).
- Recht op huurtoeslag: Als uw huur na de verhoging te hoog is voor uw inkomen, kunt u mogelijk huurtoeslag aanvragen bij de Belastingdienst.
Plichten van de huurder
Ook heeft u als huurder bepaalde plichten bij een huurverhoging:
- Reageren op de melding: Als u het oneens bent met de verhoging, moet u dit schriftelijk melden binnen een redelijke termijn (meestal binnen 1 maand na ontvangst van de melding).
- Betalen van de nieuwe huur: Als de verhoging wettig is, bent u verplicht om de nieuwe huur te betalen, tenzij u deze bij de huurcommissie hebt betwist.
- Geen oneigenlijk gebruik: U mag de woning niet op een manier gebruiken die de huurverhoging onnodig zou maken (bijvoorbeeld door schade toe te brengen aan de woning).
Plichten van de verhuurder
De verhuurder heeft de volgende verplichtingen bij een huurverhoging:
- Naleving van de wettelijke regels: De verhoging moet voldoen aan de Huurwet en de Wet huurtoeslag.
- Goede motivatie: De verhuurder moet kunnen aantonen dat de verhoging nodig is (bijvoorbeeld door inflatie, kostenstijgingen of verbeteringen).
- Schriftelijke melding: De verhuurder moet u minstens drie maanden van tevoren schriftelijk informeren over de verhoging.
- Geen discriminatie: De verhuurder mag de huur niet verhogen op basis van discriminerende redenen (bijvoorbeeld leeftijd, afkomst of gezinsstand).
Praktische voorbeelden van huurverhogingen
Voorbeeld 1: Wettelijke verhoging van 4%
Stel, uw huidige huur bedraagt €1.000 per maand. De verhuurder mag u een verhoging van maximaal 4% aanbieden, wat neerkomt op €40 per maand. De nieuwe huur wordt dan €1.040 per maand. Als de verhuurder deze verhoging goed gemotiveerd en schriftelijk meldt, is dit wettelijk toegestaan.
Voorbeeld 2: Verhoging naar de marktwaarde
U huurt een woning sinds 2015 voor €800 per maand. De referentiehuur voor vergelijkbare woningen in uw buurt is inmiddels €1.100 per maand. De verhuurder mag de huur verhogen tot €1.100, omdat uw huur lager is dan de marktwaarde. Dit heet aanpassing naar de markt en is toegestaan, mits de verhuurder dit goed motiveert.
Voorbeeld 3: Onwettige verhoging
U ontvangt een brief van uw verhuurder met een huurverhoging van 6%, terwijl de maximale verhoging 4% is. Daarnaast is de verhuurder de verhoging pas twee maanden van tevoren gemeld. In dit geval is de verhoging onwettig, en u kunt deze betwisten bij de huurcommissie.
Veelgestelde vragen over huurverhogingen
Mag mijn verhuurder de huur verhogen als ik een vast huurcontract heb?
Ja, ook bij een vast huurcontract mag de verhuurder de huur verhogen, mits dit voldoet aan de wettelijke regels. Een vast contract betekent niet dat de huur vaststaat – het geeft alleen zekerheid over de duur van het contract. De verhuurder moet u wel minstens drie maanden van tevoren schriftelijk informeren over de verhoging.
Wat moet ik doen als ik het oneens ben met de huurverhoging?
Als u het oneens bent met de huurverhoging, kunt u dit schriftelijk melden aan de verhuurder. Leg duidelijk uit waarom u het oneens bent (bijvoorbeeld omdat de verhoging te hoog is of niet aan de regels voldoet). Vervolgens kunt u de zaak voorleggen aan de huurcommissie. Deze onafhankelijke instantie beslist of de verhoging wettig is. U kunt de huurcommissie bereiken via www.huurcommissie.nl.
Hoe lang mag ik de nieuwe huur weigeren te betalen als ik de verhoging betwist?
U mag de nieuwe huur niet weigeren te betalen totdat de huurcommissie heeft besloten. Als u de huur weigert te betalen, riskeert u dat de verhuurder u een betalingsachterstand kan geven of zelfs een ontbinding van het huurcontract kan aanvragen. Betwist de verhoging dus tijdig, maar blijf de oude huur betalen totdat de huurcommissie een beslissing heeft genomen.
Kan ik een lagere huurverhoging afdwingen als de verhuurder de woning niet goed onderhoudt?
Als de verhuurder de woning onvoldoende onderhoudt (bijvoorbeeld door lekkages, kapotte verwarming of schimmels), kunt u dit melden bij de huurcommissie of de Gemeentelijke Huurcommissie. Als de verhuurder het onderhoud niet regelt, kunt u mogelijk een huurverlaging afdwingen. Dit staat beschreven in artikel 7:205 Burgerlijk Wetboek. U kunt de verhuurder eerst schriftelijk vragen het onderhoud te regelen voordat u verder stappen onderneemt.
Wat is het verschil tussen een huurverhoging in de vrije sector en bij een woningcorporatie?
| Aspect | Vrije sector | Sociale huur (woningcorporatie) |
|---|