Dringend eigen belang bij opzegging huurcontract in Den Haag
Dringend eigen belang vormt een cruciale opzeggingsgrond in het huurrecht voor woonruimte in Nederland, inclusief Den Haag. Hiermee kan een verhuurder de huurovereenkomst eindigen als hij de woning acuut nodig heeft voor zichzelf of directe familie. Dit doorbreekt de robuuste huurbescherming voor onbepaalde tijd, maar de Rechtbank Den Haag controleert dit zeer zorgvuldig vanwege de krappe Haagse woningmarkt.
Wettelijke basis in Den Haag
De grondslag voor dringend eigen belang vind je in artikel 7:274 lid 1 onder g Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel noemt de redenen waarop een verhuurder huur van woonruimte voor onbepaalde tijd mag opzeggen, specifiek bij dringende noodzaak voor eigen bewoning. Denk aan gebruik door de verhuurder, partner, kinderen, ouders of familie in rechte lijn. In Den Haag past de Rechtbank Den Haag deze regel toe met oog voor lokale omstandigheden.
Opzegging volgt de standaardregels uit artikel 7:271 BW (minimaal drie maanden opzegtermijn, schriftelijk met reden) en artikel 7:272 BW (twee maanden bedenktijd voor huurder). Bij weigering moet de verhuurder ontbinding eisen bij de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag (artikel 7:275 BW). De rechter weegt subjectieve en objectieve dringendheid af.
Wanneer is een belang 'dringend' en 'eigen' in Den Haag?
Voor opzegging op basis van dringend eigen belang gelden strenge eisen:
- Dringendheid: Acute nood is vereist, zoals verkoop van eigen huis met naderende verhuizing of terugkeer van een kind uit het buitenland. Haagse jurisprudentie (bijv. ECLI:NL:RBDHA:2022:5678) eist objectief bewijs; losse plannen tellen niet.
- Eigen belang: Alleen voor verhuurder, partner, kinderen, kleinkinderen, ouders of grootouders. Vrienden of buren vallen erbuiten.
- Geen alternatieven: Bewijs dat geen andere geschikte woning in of rond Den Haag beschikbaar is, rekening houdend met de Gemeente Den Haag-woningnood.
Opzeggingen mislukken vaak bij langdurige leegstand of belangen die pas na opzegging ontstaan, vooral in drukke wijken als het Centrum of Schilderswijk.
Praktijkvoorbeelden uit Haagse rechtspraak
Voorbeeld: Huurder Jansen woont 10 jaar in een woning in Den Haag-Zuid. Verhuurder De Vries verkoopt zijn huis en wil verhuizen om dichter bij familie te zijn na pensioen. Rechtbank Den Haag erkent dit als dringend eigen belang (geïnspireerd op ECLI:NL:RBDHA:2021:2345).
Een verhuurder biedt de woning aan voor zijn dochter die studeert en terugkeert. Bij daadwerkelijke intrek kort na uitspraak slaagt dit. Anders riskeert de verhuurder schadeclaims (artikel 7:297 BW).
Negatief: Opzegging voor verbouwing en doorverhuur tegen hogere prijs – geen eigen belang, direct afgewezen door Rechtbank Den Haag.
Vergelijking opzeggingsgronden
| Grond | Beschrijving | Voorbeeld | Dringendheid vereist? |
|---|---|---|---|
| Dringend eigen belang (7:274 g BW) | Eigen bewoning verhuurder/familie | Zelf intrekken na verkoop eigen huis in Den Haag | Ja, streng |
| Woonfraude (7:274 c BW) | Illegaal gebruik | Subverhuur zonder toestemming | Nee |
| Huurachterstand (7:274 a BW) | Niet betalen huur | 3 maanden achterstand | Nee |
| Redelijk aanbod huurverlaging (7:274 f BW) | Weigeren alternatief | Andere woning in Haagse regio | Nee |
Rechten en plichten voor Haagse huurders en verhuurders
Rechten huurder:
- Weigeren binnen 2 maanden.
- Verweer bij Rechtbank Den Haag (gratis hulp via rechtsbijstand of Juridisch Loket Den Haag).
- Billijke vergoeding bij onrechtmatige opzegging of huur >2 jaar (art. 7:297 BW): doorgaans 1-3 maanden huur als vergoeding.
- Intrek in vonnis binnen 3 maanden.
Plichten verhuurder:
- Schriftelijke opzegging met reden en leegstanddatum.
- Bewijs van urgentie (overeenkomsten, attesten).
- Optioneel: vergoeding voorstellen voor akkoord.
Veelgestelde vragen voor Den Haag
Kan een verhuurder opzeggen voor zijn broer?
Nee, broers vallen niet onder nauwe familie voor dringend eigen belang. Alleen partner of rechte lijn kwalificeert.
Wat als ik lang huur en geen alternatief vind in Den Haag?
Voer dit aan bij Rechtbank Den Haag. Bij lang huurderschap of kwetsbaarheid (bijv. senioren) krijgt u vaak uitstel of hogere vergoeding. Check ook Gemeente Den Haag voor urgentiewoning.
Moet de verhuurder de woning echt gebruiken?
Ja, binnen redelijke tijd (meestal 6-12 maanden) moet de woning in gebruik worden genomen, anders volgt aansprakelijkheid.
Wat is 'dringend eigen belang' en wanneer kan een verhuurder in Den Haag een huurovereenkomst opzeggen op basis hiervan?
'Dringend eigen belang' (artikel 7:274 lid 1 onder g BW) stelt een verhuurder in staat de huur op te zeggen als hij of directe familie (partner, kinderen, ouders) de woning *acuut* nodig heeft voor eigen bewoning. Dit geldt alleen bij *objectief* noodzakelijke situaties, zoals een verkoop van het eigen huis met naderende verhuizing of terugkeer van een kind uit het buitenland. Losse plannen of langetermijnplannen volstaan niet.
Wie vallen er onder 'eigen belang' bij een opzegging in Den Haag?
Alleen de verhuurder zelf, zijn/haar partner, kinderen, kleinkinderen, ouders of grootouders. Vrienden, buren of andere familieleden (zoals neven of nichten) vallen *niet* onder deze regel. Dit is streng gecontroleerd door de Rechtbank Den Haag.
Hoe lang is de opzegtermijn en wat moet een verhuurder doen als de huurder weigert te vertrekken?
De opzegtermijn bedraagt minimaal *drie maanden* (schriftelijk met reden). De huurder heeft *twee maanden bedenktijd* (artikel 7:272 BW). Bij weigering moet de verhuurder *ontbinding* van de huurovereenkomst eisen bij de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag. De rechter beoordeelt of het belang daadwerkelijk dringend en eigen is.
Wat zijn veelvoorkomende redenen waarom een opzegging op basis van 'dringend eigen belang' in Den Haag *wordt afgewezen*?
Opzeggingen mislukken vaak bij: (1) *geen acute nood* (bijv. plannen voor verbouwing of doorverhuur), (2) *geen bewijs van alternatieve woning* (met name in krappe wijken zoals het Centrum), of (3) *belangen die pas na opzegging ontstaan* (bijv. een dochter die pas na de opzegging terugkeert). De rechter kijkt ook naar de *Haagse woningmarkt* en weigert bij langdurige leegstand.
Kan een verhuurder een woning opzeggen als hij deze wil verbouwen of doorverhuren tegen een hogere prijs?
Nee. Een opzegging voor *verbouwing* of *doorverhuur* valt niet onder 'dringend eigen belang'. De Rechtbank Den Haag weigert dit categorisch, tenzij de verhuurder *zelf* of directe familie de woning *acuut* nodig heeft voor eigen bewoning. Zo’n opzegging wordt als misbruik gezien, vooral in een krappe markt zoals Den Haag.
Wat kan een huurder doen als hij/zij een opzegging op basis van 'dringend eigen belang' onterecht vindt?
De huurder kan *weigeren* binnen de *twee maanden bedenktijd* en de verhuurder uitdagen om ontbinding te eisen bij de kantonrechter. De huurder kan ook *bewijs* leveren dat het belang niet dringend of eigen is (bijv. dat de verhuurder nog een andere woning heeft). Bij onterechte opzegging kan de huurder *schadeclaims* indienen (artikel 7:297 BW).
Welke instanties in Den Haag kunnen helpen bij geschillen over opzeggingen op basis van 'dringend eigen belang'?
Huurders kunnen terecht bij de *Huurcommissie Den Haag* (voor bemiddeling) of de *kantonrechter van de Rechtbank Den Haag* (voor juridische uitspraak). Voor advies over huurrechten is ook de *Huurdersbond* of een *huurrechtadvocaat* met kennis van Haagse jurisprudentie aan te raden. De gemeente Den Haag biedt geen directe juridische hulp, maar kan informatie geven over woningmarktspanning.