Langs de A12 in Zoetermeer, waar IT-medewerkers en dienstverleners dagelijks forensen naar Den Haag, krijgt een huurder in de wijk Seghwaert plots een brief over een WOZ-gedreven huurverhoging van 14 procent. Zulke situaties komen vaker voor in de woonwijken met uitgebreide fietspadnetwerken rond de Zoetermeerse Plas.
Achtergrond van het arrest
Verhuurders passen al jaren WOZ-stijgingen toe om huren in de vrije sector ver boven inflatie te tillen. Een stijging van 15 procent in de WOZ-waarde leidde direct tot even grote huurverhogingen, soms tientallen euro’s per maand. Huurders trokken hiertegen ten strijde vanwege de redelijkheid.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad legt drie duidelijke principes vast:
1. WOZ-koppeling is geen automatische rechtvaardiging
Een WOZ-stijging weerspiegelt vaak speculatieve marktwaarde en geen echte verbetering van de woning. Huurders hoeven niet mee te betalen aan de speculatieve premie die op de eigenaar ligt.
2. Huurder mag verlangen naar onderbouwing per pand
Verhuurders moeten aantonen dat de WOZ-stijging samenhangt met gestegen kwaliteit, onderhoud of objectieve marktdynamiek in de buurt — en niet enkel met een gemeentelijke papierwaarde.
3. Onredelijk bezwarende bedingen vernietigbaar
WOZ-koppelingen zonder plafond of uitzondering zijn onredelijk bezwarend (artikel 6:233 BW) en dus vernietigbaar. De huurder kan eisen dat de clausule buiten toepassing wordt verklaard.
Wat verandert er voor huurders?
- Huurders met een WOZ-clausule kunnen verhogingen boven inflatie plus onderhoud aanvechten
- Reeds betaalde te hoge verhogingen zijn tot drie jaar terug te vorderen
- Schriftelijk bezwaar moet binnen zes weken na aankondiging worden gemaakt
- Bij geschil: gang naar Huurcommissie of kantonrechter van de Rechtbank Den Haag
Wat moeten verhuurders aanpassen?
Lopende contracten:
- WOZ-koppeling omzetten naar inflatie-plus-onderhoud-formule
- Schriftelijke onderbouwing paraat hebben bij toekomstige verhogingen
- Bij weerlegging door een huurder geen automatische opzegging dreigen — dat is na dit arrest risicovoller
Gevolgen voor de regio
De uitspraak sluit aan bij een bredere lijn van huurder-bescherming in de vrije sector. In 2026 worden waarschijnlijk ook andere automatische mechanismen beperkt; politici hebben dit als wetgevingsthema voor 2027 genoemd.
Praktisch advies voor huurders
Ontving u de afgelopen drie jaar een WOZ-verhoging die u onevenredig vond? Vraag schriftelijke onderbouwing, bewaar alle correspondentie en overleg eventueel bij het Arslan-kantoor aan de Argonstraat 26 of het Juridisch Loket Zoetermeer. De drie-jaars terugvorderingstermijn (artikel 3:309 BW) begint te lopen zodra u redelijkerwijs van de onrechtmatigheid op de hoogte kon zijn.