Уреждане на наемно съглашение: стъпка по стъпка процедура
Уреждането на наемно съглашение означава, че споразумението между наемодател и наемател се прекратява, преди да е достигната договорената крайната дата. Това може да се случи чрез декларация за уреждане, споразумение между страните или съдебно решение. Процедурата варира в зависимост от ситуацията и е уредена в **Закона за наема 2015** и **Гражданския кодекс (BW)**. В тази статия обясняваме стъпка по стъпка как като наемател или наемодател можете да уредите наемно съглашение, кои права и задължения имате и кои стъпки трябва да предприемете.
Какво е уреждане на наемно съглашение?
Уреждането на наемно съглашение означава прекратяване на споразумението между наемател и наемодател преди оригиналната крайната дата. Това може да се случи по различни начини, например:
- Поради форсмажор: Например при необходим ремонт или ако наемателят загуби работата си и не може да плаща.
- Поради вина на другата страна: Например ако наемодателят не поддържа или наемателят не плаща наема.
- Споразумение: Ако и двете страни се съгласят с уреждането.
- Съдебно уреждане: Ако съдът уреди споразумението по искане на една от страните.
Процедурата варира в зависимост от ситуацията. В много случаи първо трябва да се даде декларация за уреждане, а след това евентуално да се предяви иск за уреждане пред съда. **Закона за наема 2015** (чл. 7:278 BW) урежда възможностите и условията за уреждане.
Правна основа
Основните правни основания за уреждане на наемно съглашение са:
- Граждански кодекс (BW), Книга 7: Наем:
- Чл. 7:278 BW: Уреждане от наемодателя при неплащане на наем.
- Чл. 7:280 BW: Уреждане от наемателя при липса на удобства за ползване.
- Чл. 7:281 BW: Уреждане при форсмажор.
- Закон за наема 2015:
- Чл. 7:290 BW: Процедура за уреждане при вина на другата страна.
- Чл. 7:291 BW: Процедура за уреждане при форсмажор.
Кога е възможно уреждане?
Уреждането е възможно в различни ситуации. По-долу е обзор на най-често срещаните случаи:
| Ситуация | Правна основа | Кой може да уреди? |
|---|---|---|
| Неплащане на наем (задръстване 2+ месеца) | Чл. 7:278 BW | Наемодател |
| Липса на удобства за ползване (нпр. лошо поддръжка) | Чл. 7:280 BW | Наемател |
| Форсмажор (нпр. необходим ремонт) | Чл. 7:281 BW | Наемодател |
| Нарушение на наемното съглашение (нпр. неприлично поведение) | Чл. 7:290 BW | Наемодател или наемател |
| Споразумение (нпр. и двете страни искат да спрат) | Чл. 7:270 BW | И двете страни |
План на стъпките: как да уредите наемно съглашение?
Процедурата за уреждане зависи от ситуацията. По-долу са най-често срещаните стъпки за основните случаи.
1. Уреждане от наемодателя (при неплащане)
Ако наемателят не плаща наема, наемодателят може да уреди споразумението. Това протича в различни стъпки:
- Констатиране на задръстване: Наемодателят първо трябва да установи, че има задръстване от две или повече месеца наем.
- Повикване за плащане: Наемодателят трябва писмено да повика наемателя да уреди задръстването в 14 дни (чл. 7:278 т. 2 BW).
- Декларация за уреждане: Ако наемателят не плати, наемодателят може да даде декларация за уреждане. Тя трябва да е писмена и да посочва ясно причината за уреждането.
- Иск за уреждане: Ако наемателят все още не плати след декларацията за уреждане, наемодателят може да предяви иск за уреждане пред районния съдия.
- Съдебно решение: Съдът решава дали наемното съглашение ще бъде уредено. Ако съдът постанови положително, споразумението приключва на датата, която съдът установи.