أساس إنهاء عقد الإيجار بموجب قانون الإيجار في زوترمير

أساس إنهاء عقد الإيجار بموجب قانون الإيجار: حقوقكم وواجباتكم

أساس الإنهاء بموجب قانون الإيجار هو سبب قانوني يسمح للمضيع أو المستأجر بإنهاء عقد الإيجار. بدون أساس صالح، يكون الإنهاء باطلاً. يوفر قانون الإيجار وضوحاً حول الأسس الصالحة وكيفية تطبيقها. سواء كنتم مضيعاً أم مستأجراً، من المهم معرفة القواعد لتجنب النزاعات.

ما هو أساس الإنهاء؟

أساس الإنهاء هو شرط قانوني يجب توافره لإنهاء عقد الإيجار. هذه الأسس محددة في قانون الإيجار 2024 (سابقاً قانون الإيجار 1971)، خاصة في الكتاب السابع من القانون المدني (BW). يحمي هذا القانون كلاً من المستأجرين والمضيعين، لكنه يفرض شروطاً على أسباب الإنهاء. هناك أنواع مختلفة من أسس الإنهاء، تختلف حسب من يصدر الإنهاء: المضيع أو المستأجر. كما يحدث فرق إذا كان الأمر يتعلق بـعقد إيجار سكني (سكني) أو عقد إيجار تجاري (تجاري).

أنواع أسس الإنهاء

نوع الإنهاء	الأسس الصالحة	الأساس القانوني
المضيع	الاستخدام الخاص (المادة 7:290 BW) عدم الدفع (المادة 7:291 BW) انتهاك عقد الإيجار (المادة 7:292 BW) الأعمال أو التجديدات (المادة 7:293 BW) المضيع يريد السكن بنفسه (المادة 7:290 BW)	الكتاب السابع BW
المستأجر	الاستخدام الخاص (المادة 7:294 BW) وفاة المستأجر (المادة 7:295 BW) الانتقال أو أسباب شخصية أخرى (المادة 7:296 BW) المضيع ينتهك العقد (المادة 7:297 BW)	الكتاب السابع BW

مهم: ليست كل سبب صالحاً تلقائياً كأساس إنهاء. فمثلاً، لا يمكن للمضيع إنهاء العقد ببساطة لأنه يبحث عن مستأجر أفضل. يفرض القانون شروطاً محددة.

أسس الإنهاء للمضيع

يمكن للمضيع إنهاء عقد الإيجار بناءً على أسس مختلفة، لكنها يجب أن تكون محددة في القانون. إليكم الأسس الرئيسية:

1. الاستخدام الخاص (المادة 7:290 BW)

يحق للمضيع الإنهاء إذا كان هو أو قريب من العائلة (مثل ابن أو والد أو شريك) يريد استخدام الشقة بنفسه. هذا أحد الأسس الأكثر شيوعاً. يجب على المضيع إثبات أن الاستخدام الخاص حقيقي وليس مجرد ذريعة. مثال: أنت مضيع وابنتك تريد العيش معك بعد دراستها. يمكنك إنهاء عقد الإيجار مشيراً إلى الاستخدام الخاص، شريطة إثبات ذلك (مثل بيان من ابنتك).

2. عدم الدفع (المادة 7:291 BW)

إذا تأخر المستأجر في الدفع، يمكن للمضيع إنهاء عقد الإيجار. ومع ذلك، ينطبق ذلك فقط بعد إجراء المسؤولية و مهلة دفع لا تقل عن 3 أشهر. يجب على المضيع أولاً وضع مسؤولية الدفع وإعطاء المستأجر فرصة لسداد الدين. مثال: لم يدفع المستأجر لثلاثة أشهر. تضع مسؤولية الدفع وتعطي مهلة 3 أشهر. إذا لم يدفع المستأجر، يمكنك الإنهاء.

3. انتهاك عقد الإيجار (المادة 7:292 BW)

إذا انتهك المستأجر عقد الإيجار مراراً أو بشدة (مثل إيواء غرباء أو تخريب أو إزعاج)، يمكن للمضيع الإنهاء. ومع ذلك، يجب أن يكون ذلك متناسباً ويجب أن يكون المضيع قد أعطى تحذيراً أولاً. مثال: يقيم المستأجر حفلات متكررة يشتكي منها الجيران. بعد التحذير، يمكنك إنهاء العقد على أساس انتهاك العقد.

4. الأعمال أو التجديدات (المادة 7:293 BW)

إذا أراد المضيع تنفيذ أعمال كبيرة أو تجديدات على الشقة،