Zoetermeer’de A12 boyunca, BT çalışanları ve hizmet sağlayıcıları her gün Den Haag’a forensen yaparken, Seghwaert mahallesindeki bir kiracı aniden WOZ kaynaklı %14’lük kira artışına ilişkin bir mektup alır. Bu tür durumlar, Zoetermeerse Plas çevresindeki geniş bisiklet yolu ağlarına sahip yerleşim bölgelerinde daha sık görülmektedir.
Arrestin arka planı
Kiraya verenler yıllardır serbest sektördeki kiraları enflasyonun çok üzerine çıkarmak için WOZ artışlarını uygulamaktadır. WOZ değerindeki %15’lik bir artış doğrudan aynı oranda kira artışına yol açmakta, bazen aylık onlarca euroyu bulmaktadır. Kiracılar bu uygulamaya makullük gerekçesiyle karşı çıkmıştır.
Hoge Raad’ın kararı
Hoge Raad üç temel ilke getirmiştir:
1. WOZ bağlantısı otomatik bir gerekçe oluşturmaz
WOZ artışı genellikle spekülatif piyasa değerini yansıtır ve konutun gerçek bir iyileştirilmesini ifade etmez. Kiracılar, malike yüklenen spekülatif primin bedelini ödemek zorunda değildir.
2. Kiracı her bir taşınmaz için gerekçe talep edebilir
Kiraya verenler, WOZ artışının kalite artışı, bakım veya mahalledeki nesnel piyasa dinamikleriyle bağlantılı olduğunu kanıtlamak zorundadır; yalnızca belediyenin kâğıt üzerindeki değeriyle yetinilemez.
3. Makul olmayan yükümlülük içeren hükümler iptal edilebilir
Tavan veya istisna içermeyen WOZ bağlantıları onredelijk bezwarend (makul olmayan yükümlülük) niteliğindedir (artikel 6:233 BW) ve bu nedenle iptal edilebilir. Kiracı, hükmün uygulanmamasını talep edebilir.
Kiracılar için ne değişiyor?
- WOZ maddesi içeren kiracılar, enflasyon artı bakımın üzerindeki artışlara itiraz edebilir
- Ödenmiş fazla artışlar üç yıl geriye dönük olarak talep edilebilir
- Yazılı itiraz, bildirimden itibaren altı hafta içinde yapılmalıdır
- Uyuşmazlık halinde: Huurcommissie veya Rechtbank Den Haag’ın kantonrechter’ine başvurulabilir
Kiraya verenler neyi değiştirmelidir?
Yürürlükteki sözleşmeler:
- WOZ bağlantısını enflasyon artı bakım formülüne dönüştürmek
- Gelecekteki artışlar için yazılı gerekçeyi hazır bulundurmak
- Kiracının itirazı üzerine otomatik fesih tehdidinde bulunmamak — bu arrest sonrası daha riskli hale gelmiştir
Bölgeye etkileri
Karar, serbest sektörde kiracı koruma yönündeki genel eğilimle uyumludur. 2026’da diğer otomatik mekanizmaların da sınırlandırılması beklenmekte; politikacılar bunu 2027 için yasal düzenleme konusu olarak belirtmiştir.
Kiracılar için pratik tavsiye
Son üç yılda orantısız bulduğunuz bir WOZ artışı aldıysanız, yazılı gerekçe talep edin, tüm yazışmaları saklayın ve gerekirse Argonstraat 26’daki Arslan-kantoor veya Juridisch Loket Zoetermeer ile görüşün. Üç yıllık geri talep süresi (artikel 3:309 BW), haksızlığın farkına varmanızın makul olarak mümkün olduğu andan itibaren işlemeye başlar.