De-a lungul autostrăzii A12 în Zoetermeer, unde angajații IT și prestatorii de servicii navetează zilnic spre Den Haag, un chiriaș din cartierul Seghwaert primește brusc o notificare privind o majorare de chirie de 14% determinată de valoarea WOZ. Astfel de situații apar tot mai frecvent în cartierele rezidențiale cu rețele extinse de piste de biciclete din jurul lacului Zoetermeerse Plas.
Achtergrond van het arrest
Proprietarii au aplicat ani de zile majorări bazate pe valoarea WOZ pentru a ridica chiriile din sectorul liber (vrije sector) mult peste rata inflației. O creștere de 15% a valorii WOZ ducea direct la majorări echivalente ale chiriei, uneori cu zeci de euro pe lună. Chiriașii au contestat aceste majorări pe motiv de echitate.
Het oordeel van de Hoge Raad
Hoge Raad stabilește trei principii clare:
1. WOZ-koppeling is geen automatische rechtvaardiging
O creștere a valorii WOZ reflectă adesea o valoare de piață speculativă și nu o îmbunătățire reală a locuinței. Chiriașii nu sunt obligați să suporte prima speculativă care revine proprietarului.
2. Huurder mag verlangen naar onderbouwing per pand
Proprietarii trebuie să demonstreze că majorarea WOZ este corelată cu creșterea calității, întreținerea sau dinamica obiectivă a pieței în zonă — și nu doar cu o evaluare administrativă municipală.
3. Onredelijk bezwarende bedingen vernietigbaar
Clauzele de corelare cu valoarea WOZ fără plafon sau excepții sunt onredelijk bezwarend (articolul 6:233 BW) și, prin urmare, anulabile. Chiriașul poate solicita ca clauza să fie declarată inaplicabilă.
Wat verandert er voor huurders?
- Chiriașii care au o clauză WOZ pot contesta majorările care depășesc inflația plus costurile de întreținere
- Majorările excesive deja plătite pot fi recuperate retroactiv pe o perioadă de până la trei ani
- Obiecția scrisă trebuie formulată în termen de șase săptămâni de la notificare
- În caz de litigiu: sesizarea Huurcommissie sau a judecătoriei de canton (kantonrechter) de la Rechtbank Den Haag
Wat moeten verhuurders aanpassen?
Contracte în curs:
- Transformarea clauzei WOZ într-o formulă bazată pe inflație plus întreținere
- Deținerea unei justificări scrise pentru viitoarele majorări
- În caz de contestare de către chiriaș, evitarea amenințării cu rezilierea automată — aceasta devine mai riscantă după prezenta hotărâre
Gevolgen voor de regio
Hotărârea se înscrie în linia mai largă de protecție a chiriașilor din sectorul liber. În 2026 se preconizează limitarea și a altor mecanisme automate; politicienii au inclus acest subiect pe agenda legislativă pentru 2027.
Praktisch advies voor huurders
Ați primit în ultimii trei ani o majorare WOZ pe care ați considerat-o disproporționată? Solicitați o justificare scrisă, păstrați toată corespondența și consultați, dacă este necesar, biroul Arslan de la Argonstraat 26 sau Juridisch Loket Zoetermeer. Termenul de prescripție de trei ani (articolul 3:309 BW) începe să curgă din momentul în care ați putut lua cunoștință în mod rezonabil de caracterul ilicit.