Wzdłuż A12 w Zoetermeer, gdzie pracownicy IT i usługodawcy codziennie dojeżdżają do Den Haag, najemca w dzielnicy Seghwaert otrzymuje nagle pismo o podwyżce czynszu o 14 procent, wynikającej z wartości WOZ. Takie sytuacje zdarzają się coraz częściej w osiedlach z rozbudowaną siecią ścieżek rowerowych wokół Zoetermeerse Plas.
Tło orzeczenia
Wynajmujący od lat stosują wzrosty WOZ, aby podnosić czynsze w sektorze wolnym (vrije sector) znacznie powyżej inflacji. Wzrost wartości WOZ o 15 procent prowadził bezpośrednio do równie wysokich podwyżek czynszu, niekiedy o kilkadziesiąt euro miesięcznie. Najemcy kwestionowali te praktyki ze względu na zasadę słuszności.
Orzeczenie Hoge Raad
Hoge Raad ustanowił trzy wyraźne zasady:
1. Powiązanie z WOZ nie stanowi automatycznego uzasadnienia
Wzrost wartości WOZ często odzwierciedla spekulacyjną wartość rynkową, a nie rzeczywistą poprawę stanu lokalu. Najemcy nie są zobowiązani do pokrywania premii spekulacyjnej, która obciąża właściciela.
2. Najemca może żądać uzasadnienia dla każdego budynku
Wynajmujący musi wykazać, że wzrost WOZ wynika ze zwiększonej jakości, nakładów na utrzymanie lub obiektywnych procesów rynkowych w okolicy — a nie wyłącznie z wartości ustalonej przez gminę.
3. Klauzule nadmiernie uciążliwe podlegają unieważnieniu
Powiązania z WOZ pozbawione limitu lub wyjątków są nadmiernie uciążliwe (onredelijk bezwarend, art. 6:233 BW) i tym samym podlegają unieważnieniu. Najemca może żądać wyłączenia klauzuli ze stosowania.
Zmiany dla najemców
- Najemcy objęci klauzulą WOZ mogą kwestionować podwyżki przekraczające inflację powiększoną o koszty utrzymania
- Już zapłacone nadmierne podwyżki można dochodzić za okres do trzech lat wstecz
- Sprzeciw na piśmie należy zgłosić w terminie sześciu tygodni od zawiadomienia
- W razie sporu: postępowanie przed Huurcommissie lub sędzią rejonowym Rechtbank Den Haag
Obowiązki wynajmujących
Obowiązujące umowy:
- Zastąpienie powiązania z WOZ formułą inflacja plus utrzymanie
- Przygotowanie pisemnego uzasadnienia na wypadek przyszłych podwyżek
- W przypadku zakwestionowania przez najemcę — zaniechanie automatycznego grożenia wypowiedzeniem; po tym orzeczeniu ryzyko takie jest wyższe
Skutki dla regionu
Orzeczenie wpisuje się w szerszą linię ochrony najemców w sektorze wolnym. W 2026 r. prawdopodobnie ograniczone zostaną także inne mechanizmy automatyczne; politycy wskazali ten temat jako przedmiot prac legislacyjnych na 2027 r.
Praktyczne wskazówki dla najemców
Jeżeli w ciągu ostatnich trzech lat otrzymali Państwo podwyżkę WOZ uznaną za nieproporcjonalną, należy zażądać pisemnego uzasadnienia, zachować całą korespondencję i skonsultować sprawę w Arslan-kantoor przy Argonstraat 26 lub w Juridisch Loket Zoetermeer. Trzyletni termin przedawnienia roszczenia (art. 3:309 BW) rozpoczyna bieg z chwilą, gdy najemca mógł obiektywnie powziąć wiadomość o bezprawności.