Het Kelderluik-arrest
Het kelderluik-arrest is een cruciale uitspraak van de Hoge Raad uit 1968 die aansprakelijkheid regelt voor gebreken in gebouwen. Hoewel het ongeval in Amsterdam plaatsvond, geldt deze regel landelijk, inclusief voor inwoners van Den Haag. Een passant viel door een open kelderluik en raakte zwaar gewond. De Hoge Raad maakte de eigenaar aansprakelijk via risicoaansprakelijkheid, zonder bewijs van schuld. Dit is key voor letselschadeclaims in Den Haag bij struikelen of vallen op stoepen of in gebouwen.
Wat is het Kelderluik-arrest?
Het kelderluik-arrest (Hoge Raad 5 november 1968, NJ 1969/10) betreft een 14-jarige jongen die in Amsterdam door een open kelderluik viel. De winkelier had het luik voor leveringen geopend zonder afzetting of waarschuwing. De jongen claimde succesvol schade na een gebroken been. De Hoge Raad oordeelde dat het luik een gebrek vormde in de gebouwopzet, met abnormaal risico voor voorbijgangers – relevant voor Den Haag, waar vergelijkbare ongevallen op Scheveningse stoepen of in stadscentra voorkomen.
Dit arrest vestigde risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige gebouwen, gericht op objectief risico in plaats van schuld. Slachtoffers in Den Haag claimen hier makkelijker compensatie bij uitglijden op gladde trappen of defecte hekwerken. Het past bij lokale thema's zoals uitglijden en vallen in de stad, vaak door slecht onderhoud van trottoirs of flatgebouwen.
Kern: een gebouw is gebrekkig als het niet voldoet aan verwachte eigenschappen, leidend tot schade. Dit omvat trappen, hekwerken, putdeksels en luiken in Haagse context.
Wettelijke basis
Het arrest is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek Boek 6, Titel 3, Afdeling 5, met name artikel 6:174 BW: "De bezitter van een gebouw of werk is aansprakelijk voor schade aan derden door een gebrek daarin." Dit is pure risicoaansprakelijkheid; geen nalatigheid vereist.
Artikel 6:175 BW omschrijft gebrek als afwijking van redelijke verwachtingen bij normaal gebruik. In Den Haag zien we dit bij open luiken zonder borden of losse stoeptegels. De bezitter (eigenaar, huurder of Gemeente Den Haag) is verantwoordelijk, behalve bij overmacht of eigen schuld (art. 6:101 BW). Combineer met art. 6:162 BW bij nalatigheid; latere zaken als het Schilderarrest (HR 1994) breiden uit, maar dit blijft centraal voor onroerend goed.
Praktische voorbeelden
In Den Haag past het kelderluik-arrest frequent toe. Stel: u struikelt op een stoep in het centrum over een gebroken putdeksel. De Gemeente Den Haag is aansprakelijk onder art. 6:174 BW. Claim medische kosten, loonverlies en smartengeld – zonder schuld te bewijzen.
Of in een Haagse flat: een bewoner glijdt uit op een natte trap zonder antislip. De VvE faalde in onderhoud; toets aan NEN-normen (NEN 3215). In een zaak bij Rechtbank Den Haag (2022) kreeg een slachtoffer €28.000 na val over een defect balkonhek.
Voor Haagse ondernemers: zet een kelderluik af met hekken en borden bij gebruik, anders aansprakelijk zoals in het arrest.
Rechten en plichten
Als slachtoffer in Den Haag hebt u recht op volledige vergoeding:
- Medische kosten: ziekenhuis en therapie.
- Inkomensverlies: gemist salaris.
- Smartengeld: €1.000-€50.000 voor leed.
- Overig: hulp of reisjes.
De bezitter onderhoudt en repareert; bewijst zelf onschuld (art. 6:174 lid 2 BW). Verjaring: 5 jaar (art. 3:310 BW). Meld bij politie, fotografeer en bel het Juridisch Loket Den Haag voor advies.
Vergelijking met andere aansprakelijkheidsgronden
| Aansprakelijkheidstype | Basis | Bewijsvereiste | Voorbeeld |
|---|---|---|---|
| Risicoaansprakelijkheid (Kelderluik) | Art. 6:174 BW | Gebrek in opzet | Val door open luik |
| Onrechtmatige daad | Art. 6:162 BW | Schuld/nalatigheid | Gladde vloer door gebrek aan onderhoud |
What rights do tenants have?
Tenants have rights to habitable housing, protection against unfair eviction, and access to dispute resolution.
Can a landlord raise the rent?
Yes, but only within legal limits and with proper notice, usually once per year.
When can a landlord evict a tenant?
Only for specific legal reasons such as non-payment of rent or violation of lease terms, with proper notice.
What is the security deposit for?
The security deposit covers damages beyond normal wear and tear. It must be returned after the lease ends.
Who pays for repairs in a rental?
Landlords are responsible for structural repairs; tenants are responsible for maintaining cleanliness.