По протежение на A12 в Zoetermeer, където IT-специалисти и доставчици на услуги ежедневно пътуват към Den Haag, наемател в квартал Seghwaert внезапно получава писмо за WOZ-обусловено увеличение на наема от 14 процента. Подобни случаи стават все по-чести в жилищните квартали с развита мрежа от велосипедни алеи около Zoetermeerse Plas.
Предистория на решението
Наемодателите от години прилагат WOZ-увеличения, за да повишават наемите в свободния сектор значително над инфлацията. Увеличение от 15 процента на WOZ-стойността водеше директно до съответно увеличение на наема, понякога с десетки евро месечно. Наемателите оспорваха това поради липса на разумност.
Решението на Hoge Raad
Hoge Raad установява три ясни принципа:
1. WOZ-връзката не е автоматично основание
WOZ-увеличението често отразява спекулативна пазарна стойност, а не реално подобрение на жилището. Наемателите не са длъжни да поемат спекулативната премия, която тежи върху собственика.
2. Наемателят може да изисква обосновка за всеки имот
Наемодателите трябва да докажат, че WOZ-увеличението е свързано с повишено качество, поддръжка или обективна пазарна динамика в квартала — а не само с общинска хартиена стойност.
3. Неразумно обременяващи клаузи са унищожаеми
WOZ-връзки без таван или изключения са неразумно обременяващи (член 6:233 BW) и следователно унищожаеми. Наемателят може да поиска клаузата да бъде обявена за неприложима.
Какво се променя за наемателите?
- Наемателите с WOZ-клауза могат да оспорят увеличения над инфлацията плюс поддръжка
- Вече платени прекомерни увеличения могат да бъдат възстановени до три години назад
- Писмено възражение трябва да бъде направено в рамките на шест седмици след обявяването
- При спор: обръщение към Huurcommissie или kantonrechter на Rechtbank Den Haag
Какво трябва да променят наемодателите?
Текущи договори:
- WOZ-връзката да се преобразува във формула инфлация плюс поддръжка
- Писмена обосновка да бъде подготвена за бъдещи увеличения
- При оспорване от наемател да не се заплашва с автоматично прекратяване — това е по-рисковано след това решение
Последици за региона
Решението се вписва в по-широка линия на защита на наемателите в свободния сектор. През 2026 г. вероятно ще бъдат ограничени и други автоматични механизми; политиците са посочили това като законодателна тема за 2027 г.
Практически съвет за наемателите
Ако през последните три години сте получили WOZ-увеличение, което смятате за непропорционално? Поискайте писмена обосновка, запазете цялата кореспонденция и се консултирайте при необходимост в Arslan-kantoor на Argonstraat 26 или Juridisch Loket Zoetermeer. Тримесечният срок за обратно събиране (член 3:309 BW) започва да тече от момента, в който разумно сте могли да узнаете за неправомерността.