على طول الطريق السريع A12 في Zoetermeer، حيث يتنقل موظفو تكنولوجيا المعلومات ومقدمو الخدمات يومياً إلى Den Haag، يتلقى مستأجر في حي Seghwaert فجأة رسالة بشأن زيادة إيجار مدفوعة بقيمة WOZ بنسبة 14 في المائة. وتحدث مثل هذه الحالات بشكل متكرر في الأحياء السكنية ذات شبكات مسارات الدراجات الواسعة حول Zoetermeerse Plas.
خلفية الحكم
يطبق المؤجرون منذ سنوات زيادات WOZ لرفع الإيجارات في القطاع الحر إلى ما يتجاوز التضخم بكثير. وكانت زيادة بنسبة 15 في المائة في قيمة WOZ تؤدي مباشرة إلى زيادات إيجار مماثلة، تصل أحياناً إلى عشرات اليورو شهرياً. وقد اعترض المستأجرون على ذلك بسبب عدم المعقولية.
حكم Hoge Raad
أرست Hoge Raad ثلاثة مبادئ واضحة:
1. ربط الإيجار بقيمة WOZ ليس مبرراً تلقائياً
غالباً ما تعكس زيادة قيمة WOZ قيمة سوقية مضاربية وليس تحسناً حقيقياً في الوحدة السكنية. ولا يُلزم المستأجرون بدفع علاوة المضاربة التي تقع على عاتق المالك.
2. يحق للمستأجر طلب تبرير لكل عقار على حدة
يجب على المؤجرين إثبات أن زيادة قيمة WOZ مرتبطة بارتفاع الجودة أو الصيانة أو ديناميكيات السوق الموضوعية في المنطقة — وليس فقط بقيمة ورقية بلدية.
3. الشروط المرهقة غير المعقولة قابلة للإبطال
ربط الإيجار بقيمة WOZ دون سقف أو استثناء يُعد مرهقاً غير معقول (المادة 6:233 BW) وبالتالي قابلاً للإبطال. ويجوز للمستأجر المطالبة بعدم تطبيق البند.
ما الذي يتغير للمستأجرين؟
- يمكن للمستأجرين الذين لديهم بند WOZ الطعن في الزيادات التي تتجاوز التضخم بالإضافة إلى تكاليف الصيانة
- يمكن استرداد الزيادات المدفوعة الزائدة حتى ثلاث سنوات إلى الوراء
- يجب تقديم الاعتراض الكتابي خلال ستة أسابيع من الإعلان
- في حال النزاع: اللجوء إلى Huurcommissie أو قاضي الصلح في Rechtbank Den Haag
ما الذي يجب على المؤجرين تعديله؟
العقود الجارية:
- تحويل ربط WOZ إلى صيغة التضخم بالإضافة إلى الصيانة
- الاحتفاظ بتبرير كتابي جاهز للزيادات المستقبلية
- عدم التهديد بالإنهاء التلقائي عند الرد من المستأجر — فذلك أصبح أكثر خطورة بعد هذا الحكم
التداعيات على المنطقة
يتماشى الحكم مع التوجه الأوسع لحماية المستأجرين في القطاع الحر. ومن المتوقع في عام 2026 تقييد آليات أوتوماتيكية أخرى أيضاً؛ وقد ذكر السياسيون هذا كموضوع تشريعي لعام 2027.
نصيحة عملية للمستأجرين
هل تلقيت خلال السنوات الثلاث الماضية زيادة WOZ اعتبرتها غير متناسبة؟ اطلب تبريراً كتابياً، واحتفظ بجميع المراسلات، واستشر إن لزم الأمر مكتب Arslan في Argonstraat 26 أو Juridisch Loket Zoetermeer. وتبدأ فترة الاسترداد لثلاث سنوات (المادة 3:309 BW) من اللحظة التي كان يمكنك فيها العلم بعدم المشروعية بشكل معقول.